買樓好時機?

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1 個 月前
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關於香港樓市走勢,專家們都有自己的獨特見解:有人說世界面臨百年難得一遇的經濟衰退周期,此刻最好別做任何投資、特別是高槓桿的投資;也有人說每次跌市才是上車的機會,我們應該「人棄我取」云云。由於萬一估不中很丟人,我不打算加入這些專業人士的預測中。反而,我想要跟大家討論一個現象,從而思考現在或許是不錯的入市時機。

當市場充斥一片利好樓市的氣氛時,發展商開價進取,新界、偏遠地區,甚至是完全不合乎人體工學的「龍床盤」 (屯門曾在樓市熾熱時推出一個面積僅有128多呎的樓盤,發展商以「皇帝都是睡張床」來解釋因而得名,現在該盤已出現恐慌式掟貨拋售) ,一樣以近每呎2萬元大賣。這樣不合理的成交怎麼會出現?當然就是心態弱的買家加上代理的推波助瀾造成:地產代理也需要「搵食」,當樓價一路向好,買家心態轉弱,擔心現在不買將來更貴。所以,代理此時難以向業主壓價,只能不斷在買家方面入手,用「嚇鬼」的方式加強買家對樓市繼續上升的恐慌從而促使成交。

相反,樓價從2003年一路衝上2018年高位之後轉趨緩和,社運後移民潮出現,加上供樓利息預期會隨着美國加息等不斷提高,樓價近來有下調壓力,並進入買方強勢的周期。由於錢在買家手中,他們多以觀望的態度看待樓市,鮮有出手或只有在大幅折讓的情況下才肯入市,成交本來就不會多。而且香港的業主實力強勁,很多都已完成物業供款,沒有壓力的情況下本來就不憂賣。所以如果價錢不到心水,多數就索性封盤不賣或改為放租,這對於地產代理來說是災難。因為處理租務的工作不見得比買賣成交少(同樣也要帶客人上樓看盤,草擬合約文件等),收入卻差一大截。在面對收入大縮水的情況下,代理此時難以在買家方面下手,只能攻擊賣家的弱點:任何一個肯「劈價」的業主,都會被代理們群起攻之,不斷反覆壓價以配合強勢的買家市場。恰巧遇到心態不強,又未完成供款的業主,一些「低得離譜」的成交價就可能出現。對於代理,每單「地價成交」都可作為他們向其他業主「劈價」的武器,所以都樂見其成。他們同樣會用「嚇鬼」的方式,希望把膽小的業主震出市場。

這幾個星期不斷出現各區的「劈價」成交新聞,我們先不需要被這些負面消息帶了風向,了解消息背後的原因更為重要。由以上分析可見:市場氣氛會因為地產代理的行為而極化(變得更好或更差)。香港樓市在各種負面新聞下正處於水盡鵝飛之時,也意味着地產代理生計已受威脅。這時只要有買家拿着錢,一副隨時準備入市的姿態,相信不難找到「死士」為其傾盡心力向業主鋤價,覓得好盤機會自然大增。對於後市發展,我並沒甚麼精闢見解,但從行業生態來看,現在或是不錯的入市時機?

陳家偉  - 2022年8月10日