買樓前 別低估美國的加息決心

  • 陳家偉
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2 星期前
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美國近月多次加息仍未能成功壓低通脹,聯儲局主席鮑威爾表明:控制通脹為國家首要之務,加息力度將會繼續迅猛,即使面對經濟硬着陸亦在所不惜。市場普遍預期,下次加息幅度最少達75點子,甚至一厘。

在環球經濟衰退和加息陰霾下,加上香港疫情反覆,經濟活動未能回復疫前水平,投資者對香港前景感到悲觀。面對投資氣氛淡靜,發展商最新的項目都以「忍讓價」、「繼續忍讓價」和「共渡時艱價」等作為招徠,以稍為保守的第一批價單「搶客」。價廉物美的新盤源源不絕推出,多數迅速被市場吸收,銷情理想。新盤的低價成交,即時打擊了同區二手業主的開價:部份業主早年買入單位,已經獲得不錯回報,便不待賺盡,折讓賣出;也有一批近年以超高槓桿比例買入單位的業主,擔心利息一路升高,最終會逼使本港銀行的最優惠利率上調,增加供款壓力,寧願平手離場甚至「小蝕當贏」。中原城市領先指數CCL上周報171.27點,比年初時跌7.5%,一些屋苑更錄得接近兩成的跌幅。未來樓價是升是跌,大家都是賭一把,但萬勿單以過往經驗預判將來。

美國近年的加息幅度似乎都有跡可尋,因為其自2008年後便進入了貨幣濫發的不歸路,專家認為即使短期內加息,也只是為了日後減息做準備,否則全球經濟就會崩潰。這讓多數人習慣了低息環境,並認為這是常態,其實這種想法是危險的:美國並不一定要維持低利率以保全球經濟,若其決心以美元霸權為優先,也可進行一場史無前例的加息,讓利率回到高水平。雖然作為世界最大債仔,美國加息自身也將受害,但理論上她可用「債冚債」的方式來償還。根據「現代貨幣理論」,美國作為一貨幣主權國,而且是世界宗主,她不可能償還不起以本國貨幣計價的債務(美元債)。只要鮑威爾把心一橫,決定來個全球經濟大洗牌,美元加息將使國際資金「萬法歸宗」回到美國。過程中,雖肯定會摧毀絕大多數新興經濟體靠低息借貸營運的企業,美國自身的經濟亦將受到重大打擊,但以貨幣霸權來說,加息本身是有利於美元在國際市場上的信譽,對其霸權有利。同一時間,歐元區勢弱,早已無力挑戰美元;人民幣則完全依賴中國實體經濟之基本面,在儲備貨幣地位上仍不能和美元相比。只要貨幣霸權仍在,大蕭條過去後,在崩潰經濟瓦礫中重生的,第一個國家仍然會是美國。

若然這正是美國想要做的事,那就代表息口將一路抽高,香港金管局將要面對「保聯匯」或「保樓價」的兩難局面。我認為沒有官員有勇氣承擔放棄聯繫匯率的經濟後果,但樓價大跌則並非甚麼新鮮事。所以準備買樓的朋友,千萬要規劃好自己在長期高息環境中的償還能力。

陳家偉  - 2022年9月21日