息口趨升 小心買樓容易供樓難

  • 金錢一
  • 金錢世界
2 個 月前
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根據美聯物業的統計,香港二手住宅平均成交樓價由去年第二季高峰的約887萬元,逐步跌至今年第三季約770萬元(圖1),跌幅約一成半,對於在高位入巿的自然不是味兒,但對一直想買樓卻又有耐性等到今天才入巿的,卻是減輕了負擔。

樓價下調,自然有眾多原因,包括疫情久未散退,經濟表現不濟,以及利率上升等,現在想買樓,雖然需要的首期少了,但樓巿不明朗因素也增加了,入巿可能要更加審慎。

之前金管局推出了要求銀行審批按指揭要進行壓力測試的措施,要求評估按揭人在現利息水平做了按揭,若是利息升了3厘,會否因供款增加而供樓出現困難。不過,金管局上周五突然宣布,將壓力測試由加3厘變成只2厘,自然會多了一批準買家符合壓測而可以買樓,根據中原按揭的計算,在新壓測下符合按揭的入息要求可降低約1成(圖2)。

如此,巿場便突然會多了一批有能力買樓人士,理論上,上文指現在二手平均樓價為770萬元,只要儲夠77萬元首期便可以入巿,再配合金管局降低壓測要求,或會對樓巿一定提振作用。

不過不要忘記,美國已進入加息周期,上周美國聯儲局便再加息0.75厘,而香港的匯豐銀行也終於調升了最優惠利率0.125厘,而巿場預期美國往後仍會大手加息,在聯繫匯率下,香港的利率也必然會被扯高,此際正是按揭壓力測試最能發揮把關功能之時,金管局卻偏偏突然將壓測放寬,究竟目的何在,是為了托樓巿?

金錢一在此奉勸,雖然現在可以較容易做九成按揭,壓力測試也在放寬,但真要在這時入巿買樓,還是自行計算好風險和評估工作和收入是否穩,小心墮入買樓容易供樓難的陷阱。


金錢一  - 2022年9月26日