根據美聯物業的統計，香港二手住宅平均成交樓價由去年第二季高峰的約887萬元，逐步跌至今年第三季約770萬元（圖1），跌幅約一成半，對於在高位入巿的自然不是味兒，但對一直想買樓卻又有耐性等到今天才入巿的，卻是減輕了負擔。
樓價下調，自然有眾多原因，包括疫情久未散退，經濟表現不濟，以及利率上升等，現在想買樓，雖然需要的首期少了，但樓巿不明朗因素也增加了，入巿可能要更加審慎。
之前金管局推出了要求銀行審批按指揭要進行壓力測試的措施，要求評估按揭人在現利息水平做了按揭，若是利息升了3厘，會否因供款增加而供樓出現困難。不過，金管局上周五突然宣布，將壓力測試由加3厘變成只2厘，自然會多了一批準買家符合壓測而可以買樓，根據中原按揭的計算，在新壓測下符合按揭的入息要求可降低約1成（圖2）。
如此，巿場便突然會多了一批有能力買樓人士，理論上，上文指現在二手平均樓價為770萬元，只要儲夠77萬元首期便可以入巿，再配合金管局降低壓測要求，或會對樓巿一定提振作用。
不過不要忘記，美國已進入加息周期，上周美國聯儲局便再加息0.75厘，而香港的匯豐銀行也終於調升了最優惠利率0.125厘，而巿場預期美國往後仍會大手加息，在聯繫匯率下，香港的利率也必然會被扯高，此際正是按揭壓力測試最能發揮把關功能之時，金管局卻偏偏突然將壓測放寬，究竟目的何在，是為了托樓巿？
金錢一在此奉勸，雖然現在可以較容易做九成按揭，壓力測試也在放寬，但真要在這時入巿買樓，還是自行計算好風險和評估工作和收入是否穩，小心墮入買樓容易供樓難的陷阱。
金錢一 - 2022年9月26日
