看樓市升跌 要用系統性思考

  • 陳家偉
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1 個 月前
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周末飲茶期間,聽到旁邊的一圍桌,清一色12位大叔們在討論着香港樓市的走勢,他們分為兩派各自發表觀點,唇槍舌劍好不精彩,引得我明明都吃撐了,還留着把整個「論壇」聽完了才捨得離開。樓市好友一派說:「樓價已從高位下跌兩成,已出現超賣,理應回調」、「別人恐慌時我貪婪,現在正是入市好時機」;樓市淡友一族則說:「接下來大西北樓房供應只會有增無減,樓價跌勢只能持續」、「香港已失去當年地位,移民潮湧現,港樓神話已完」等等。驟眼看來,雙方論點都自圓其說,有其可取之處,但要真正準確分析到樓價的走勢,幾乎沒人可做到,因為這需要用上極為困難的「系統性思考」,小弟也並不精於此道,只能分享個皮毛概念,和大家一起討論。

想像在一個原野,有鹿和狼兩個物種,當狼群出現了傳染疾病以致大量死亡,正常人會聯想到的是:鹿群可以更安全地繁衍,這無疑暫時是對的。但因為鹿群沒有了天敵,便會大量繁衍,以致可供食用的草資源不足,當出現系統性崩潰,鹿群最終可因為狼群出現的傳染病而全部滅絕。或者,鹿群因為大量繁衍,吸引另一個原野中的大型獅群遷徙至此,最終把整個鹿群滅絕。這都是系統性思考的一個簡單版本。

然而,人類行為的「系統性思考」遠比原野例子來得複雜,因為人類並不如動物一樣作出本能上的反應(例如獵食者看見原野鹿群增加,會遷徙至該地獵食)。以香港樓市來說,當出現某些看似「利好」或「利淡」因素,我們幾乎都無法推斷,樓價走勢是向上還是向下。例如:當說到大西北樓房供應將會大增,假使真的會這樣,樓價也不一定會下跌。有可能是:「北部都會區」概念大成功,引來海外資金投資,而令大西北變成亞洲科技、商業重鎮,樓價不跌反升。又例如說樓價已從高位下跌兩成、出現超賣,應該回調。看似有道理,卻可能因為持續地下跌,改變了人們對「樓的屬性」的看法,由投資品轉變為純自用的用途,當樓價只剩「使用價值」時,便會回到其使用價值應有之價格水平(例如樓齡大的樓宇因為使用價值變低,跌幅更急,這反映在現在的狀況中)。市場情緒和人們對樓市的觀感,不能單用數據和圖表來解釋,需要用更宏觀的系統性思考去研究。

那為甚麼坊間還是出現那麼多有關樓價分析和預期呢?我認為這些專家們,更可能只是在表現他的「主觀希望」罷了:沒有樓的人,希望樓價進一步下跌,讓自己撿到便宜貨,自然瘋狂唱淡。傳媒報章為了吸引眼球,都傾向放大負面消息。地產中介吹淡風,目的自然是嚇死業主大幅減價以促成成交。至於地產商或地產課程導師,搵食關係,正常都不會宣揚「樓市崩潰論」。每個人的立場基本上都已由其角色決定了,這些「分析」,聽聽就好。

要用系統性思考樓市的發展:微觀可看樓價短期波幅、銀行貸款政策、租金回報;宏觀則看香港經濟結構、就業率、移民潮、政府財政狀況、政策和發展藍圖;更長遠的分析,還需看國際局勢、中美關係、能源供應、貨幣和利率週期等。分析如能結合三者,及其相互影響的關係動態,或者可稍為提高投資人的勝算。

最後,如要問我,港樓可買否?如您打算長遠以香港為家、未來工作和還款能力穩定、有自用需要的話,少量槓桿上車做業主,輸也輸不死您的話,未嘗不可。

參考書籍:《系統思考——對系統意識的培養》


《系統思考——對系統意識的培養》
陳家偉  - 2022年12月7日