買樓小心單棟樓

3 星期前
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記得兩年前開始非常留意香港樓市的發展,更因為自己有置業的打算而參加了不少的付費地產課程。導師們對於買樓新手的一個頗為一致的建議是:除非真的是絕世荀價,否則儘量選擇大型屋苑,不要沾手單棟式樓盤。從最近一個北角市區開出的單棟式居屋驥華苑之消息看來,老師們的教導還是非常有先見之明的。

即將入伙的北角單幢居屋驥華苑,地理位置優越,部份單位坐擁海景,成為近年市區少有之「居屋王」。不過,抽中的業主們可高興不起來,因為驥華苑之管理費竟驚見每方呎5.4元,媲美同區擁有高級管理及豪華會所設施的私樓:例如2016年入伙的柏傲山管理費為5.5元、2018年的海璇為5.9元、2020年之君譽峰5元等等。如果以一個450平方呎的二房單位來說,每個月的管理費將高達2400多元,對於資助房屋的來說絕對是天價,比公屋單位的平均租金更高。而管理費屬於長期「放血」項目,不論你是否滿意管理公司的表現,也是「硬掘」必付的。更換管理公司並不容易,須在《建築物管理條例》之規定下一步步進行,頗為費時失事。筆者就曾多次在自己的大廈中發起類似行動,除了業主不團結不肯付出、還受物業管理公司多番阻撓,最終被逐個擊破失敗告終。所以,只要管理公司「插了旗」,管理費用又不合理,業主短期內是無計可施的。

這樣的結果和「單棟樓」有很大的關係,也是老師們告戒我們小心考慮的原因:單棟樓比起大型屋企雖然有「Lump Sum細」的好處,但亦有非常多的缺點:首先是小型樓盤成交量細,銀行的參考估價比較困難,容易造成估價不足使買家大失預算。第二,相對於區內大型屋苑,地產經紀一般較不熟悉單棟樓之戶型、開則及管理費等,以致於他們更願意優先推廣大型屋苑於潛在買家,所以單棟樓業主一般面對「脫手困難」的問題。第三,戶型選擇少,多為開放式到小型二房戶,不利於同區業主的「換樓階梯」(指多數人換樓時會優先考慮同區或同屋苑之單位,原因是比較熟悉)。第四,單棟樓多屬收購重建項目,佔地有限,雖地點優越,卻難以擁有完善之會所配套。

最重要的是,單棟樓之管理費肯定遠高於大型屋苑:無論屋苑規模大小,一些管理項目都為必須:例如行政費用、經理人酬金、清潔費用、電梯維修及外牆翻新等。大型屋苑因為業戶眾多,部份必須開支可由更多業戶攤分而降低管理成本、而且因為要面對的「客人」更多,管理質素須更為嚴格;這些都是單棟式大廈無法比較的。如果物業地契還需要保養斜坡或私家路等等,單棟樓於管理費的劣勢將更為明顯。

當居屋都可以開出「天價」管理費,未來的私樓管理費恐仍有上調壓力。香港的樓價雖有趨向平穩的態勢,但如果發展商在賣樓的市場難以盈利,作為首任公契經理人可能會把盈利轉移到管理費這塊「肥肉」上,小市民置業上車,不可不慎。

陳家偉  - 2024年5月29日