最近一位屯門朋友的故事，讓我重新思考香港土地運用的可能性。
筆者在大西北屯門區居住了30多年，一直以來對於青山公路掃管笏區域又愛又恨：那邊環境清幽、景色怡人，但交通實在太過不便。如果住在那裡，每天到市區通勤，交通時間隨便就超過3小時。然而，一位屯門區「老街坊」最近的操作，讓我像發現新大陸一般，找到掃管笏的價值。朋友把年邁的父母從屯門市廣場400呎不到的舊單位，搬到掃管笏550多呎的新樓盤。由於舊單位剛翻新，他們以13,000元租給一對公務員夫婦，自己只需每月多付1,000多元，就能享受更大的空間和更優質的居住環境。退休長者沒有通勤的考慮，所以住到山邊一點都不覺得不便，反而覺得自己幾乎沒有多付甚麼錢，就住進了夢寐以求私樓新盤，享受會所設施和更佳的物管服務，頓時覺得生活提升了一個檔次。
這個看似簡單的換樓操作，背後卻隱含著香港土地政策的深層啟示：不同年齡層對居住需求各異，若能因應這些差異重新分配土地資源，或能釋放更大的社會效益。香港正面臨兩個不可忽視的結構性問題。首先是老齡化社會，65歲以上人口比例將在2036年升至33%，但許多長者仍住在核心區的老舊公屋。其次是年輕家庭住房短缺，青壯年擠迫在劏房或納米樓，通勤時間長，生育意願低迷。這種「長者佔據核心區，年輕人被迫遷往偏遠地區」的現象，是否本末倒置？
Finance730的許楨教授最近在節目中提到，彩虹邨這類位於鑽石山交通樞紐的公屋，建於60-70年代，如今社區老化，但地段極具潛力。政府計劃清拆重建，但整個過程需時近20年。問題是香港還有多少個「彩虹邨」？若每次只處理一條屋邨，其他老舊社區將繼續惡化，土地價值無法釋放。更宏觀的做法，應該是同步規劃多個老區重置，並在北部都會區等新發展區域預留「長者友善社區」。這些社區可配備針對長者的醫療、康樂設施，外勞照顧服務，以及便捷的跨境交通來迎合北上消費趨勢。
這並非「邊緣化長者」之安排，而是參考新加坡組屋和英國Council House的模式，讓長者按生命階段遷移，逐步退出勞動市場密集區，同時讓核心地段土地重新活化。反對聲音或許認為長者習慣了舊區，必不願搬遷？但現實只要提供足夠誘因，長者未必抗拒改變。若新社區提供優質配套，配合宣傳和試點項目，接受度或許比想像中高。另外，這種安排的經濟誘因也很明顯：北都區生活成本較低，北上購物也早已成為長者每周的活動，那何不成其之美？核心區重建後，可增加高密度住宅予青壯年人口，縮短其通勤時間，提升整體勞動力效率。
長遠而言，香港可朝「南北分區」發展。北都區可規劃成長者生活圈加深港融合產業區；傳統市區則維持商業核心功能，及青壯年居住區。這種佈局既能緩解土地短缺，亦能促進跨代共融，讓不同世代各得其所。當然，執行上需解決細節：包括如何確保長者邨配套達標、平衡重建速度與居民過渡、以及打動公眾的遊說工程等。與其繼續零散地處理老舊屋邨，不如將人口政策與土地資源進行合併規劃。畢竟，當年輕人蝸居邊陲納米樓，長者則生活在黃金地段的破舊房，這裏的土地運用又談何效率呢？
陳家偉 - 2025年9月8日
